Ako sa vyhnúť podvodu v realitnom obchode?
- Mgr. Ján Hvozdík RSc.
- Mar 21, 2024
- Čítanie: 10
Updated: Jan 10
Keby som to nezažil, neuverím, akých podvodov sú niektorí ľudia schopní. Pri práci s ľuďmi a ich majetkom som sa stretol s rôznymi vypätými situáciami, ktoré si vyžadovali kreatívne riešenia a zázraky na počkanie. Pokiaľ je to možné, podobným situáciám je dobré sa vyhnúť, nakoľko sa často jedná o osudy celých rodín. Nikomu neprajem aby musel bojovať s nekalými praktikami podvodníkov, preto by som rád poukázal na spôsoby ako sa im vyhnúť, a na čo si dať pozor.
V praxi sa mi potvrdilo, že mnoho ľudí rieši problémy, až keď sa dostanú do krajných medzí, no aj tým som pomohol dostať sa z najhoršieho von. Ako príklad môžem uviesť záchranu viacerých bytov pred dražbou.
Nepriaznivým situáciám je možné predísť prevenciou. Tak tomu bolo aj v prípade odhalenia zamlčaného ochranného pásma zasahujúceho pozemok, na ktorom klient zvažoval výstavbu. Klient pôvodne plánoval kúpu napriamo zo súkromnej inzercie. Na jeho šťastie ma oslovil so žiadosťou o zabezpečenie právneho servisu. Postupne sme odhalili neprípustné okolnosti, pre ktoré od zámeru kúpy upustil.
Kúpa či predaj nehnuteľnosti nie je bežná vec. Je to výnimočná udalosť, ktorá sa deje jeden až dva krát v živote človeka, pokiaľ má to štastie. Z tohto dôvodu je na mieste, aby sa k nej pristupovalo s náležitou opatrnosťou. Dôležité životné rozhodnutia by sa mali realizovať až po dôslednej konzultácii s poradcom z oboru.
Profesionálny a eticky založený realitný poradca sa vďaka svojim skúsenostiam podrobne vyzná v celom procese a dokáže byť veľkým prínosom pre svojho klienta. Vzhľadom na aktuálnu situáciu dokáže upozorniť na príležitosti, riziká alebo aj na nekorektné až podvodné konania tretích osôb zúčastnených na niekorej z etáp realitného obchodu.
Keď realitný poradca poskytuje svoje služby eticky a profesionálne, z pohľadu klienta je priebeh obchodu jednoduchý, plynulý a bezpečný. Svedčia o tom referencie mojich klientov typu: "Všetko prebehlo hladko, rýchlo a profesionálne". Nanešťastie je veľké množstvo prípadov, kedy sa realitný obchod vyvinie nesprávnym smerom. Pravideľne je možné pozorovať v médiách mnohé prípady obetí podvodníkov, ktoré prišli o nehnuteľnosť aj o peniaze a riešenie problémov je v nedohľadne.
Na čo si dať pozor?
Aktuálne iba na území SR je počas obdobia 1.1.-31.7.2023 evidovaných 1305 podvodov v celkovej hodnote 34.131.000,- eur.1 Obeťou podvodu sa môže človek stať jednoducho a rýchlo, sériou nesprávnych rozhodnutí. Tie zväčša vedú k celoživotnej traume zo straty úspor a majetku, pri podvodnom prevode alebo prenájme nehnuteľností. Z vlastných skúseností má veľká časť obetí podvodu dve hlavné spoločné vlastnosti:
nedostatok skúseností,
ignorácia varovných signálov.
K nadväzujúcim atribútom zaraďujem na základe vlastných skúseností:
dobrosrdečnosť a naivitu,
nedostatok informácií,
časovú tieseň a finančnú núdzu,
neznalosť realitného práva.
S týmito atribútmi je pravdepodobné, že človek podľahne rafinovaným trikom podvodníkov.
Cieľom podvodníkov je obohatenie sa na úkor druhého, použitím širokej škály nekalých obchodných praktík, za zneužitia zásady "neznalosť zákona neospravedlňuje".
Z toho dôvodu každému odporúčam aby sa na vyššie uvedené vlastnosti zameral, a pracoval na ich odstránení alebo požiadal profesionála o spoluprácu.
Nedostatok skúseností
Množstvo ľudí má skreslenú predsavu o jednoduchosti realitného obchodu. Môže to byť vďaka zaručeným návodom "ako to zvládnuť sám", či voľne stiahnuteľným vzorom zmlúv z internetu. Takýto postup by som v žiadnom prípade neodporučil, každý obchodný prípad je individuálny.
Pokiaľ sa človek cíti byť dostatočne skúsený a informovaný, často sa stavia do role tzv. samopredajcu. Niektorí ľudia jednajú samostatne z princípu, iný po vlastnej či sprostredkovanej negatívnej skúsenosti s nekorektnou realitnou kanceláriou. Občas sa samopredajcom stane aj spokojný klient realitnej kancelárie, ktorý nadobudol pocit jednoduchosti realitného obchodu.
V niektorých prípadoch obchod prebehne úspešne. V ostatných sa nadhodnoteníe vlastných skúseností prejaví neznalostou kľúčových pojmov, lehôt, poplatkov, postupov, vzťahov, povinných príloh a povinných náležitostí, ktoré definuje realitné právo.
Realitné právo je upravené veľkým množstvom zákonov, predpisov a noriem. Základnými prameňmi sú článok 20 Ústavy SR2, obchodný zákonník, občiansky zákonník, stavebný zákon, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestoroch, zákon o správnom konaní, katastrálny zákon, zákon o pozemkových úpravách a mnohé iné, upravujúce napr. financovanie, účtovníctvo, obstarávanie a zdaňovanie.
Podvodníci sú veľmi pozorní, vedia šikovne zneužiť neznalosti a chyby druhých vo svoj prospech. Aj malá chyba v zmluve, či úsudku môže viesť k veľkým problémom. Pokiaľ nie je možné chyby odstrániť, následkom je zastavenie kastastrálneho konania podľa §31b katastrálneho zákona3, prerušenie/vrátenie finančných transakcií, nepríjemné sankcie či dokonca môže hroziť súdny spor.
Ako príklad môžem použiť súdny spor so spisovou značkou 1Co/358/2018, ktorý pojednával o podvodnom predaji nehnuteľnosti. Manžel nadobudol nehnuteľnosť počas trvania BSM do svojho výlučného vlastníctva (bez zúženia BSM), následný predaj sa uskutočnil bez súhlasu manželky. V súdnom konaní o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy manželka uspela.4 Podobný vývoj sa dá predpokladať aj pri predaji pozemku bez uplatnenia predkupného práva.
Ak by bol kupujúci včas a dostatočne informovaný svojím poradcom o právnych vadách nenhuteľnosti, za daných podmienok by danú nehnuteľnosť nekúpil.
Varovné signály
Prax mi potvrdila, že vnímanie varovných signálov je dôležité v každom prípade a za každých okolností. Toto pravidlo žiaľ platí aj v prípade prevodov v rámci blízkych osôb5. Sú to práve tieto prípady, kedy v dobrej viere či snahe pomôcť druhému klesá ostražitosť a človek je náchylný prehliadnuť riziká, ktorým môže čeliť.
Opačným extrémom sú podvody tzv. bytových mafií6, kde v niektorých prípadoch nedochádzalo "iba" k stratám na majektu ale aj životoch.7 Tieto podvody je potrebné mať na pamäti. V snahe predísť škodám je nevyhnutné byť ostražitý a držať sa osvedčených porekadiel ako: "dôveruj, ale preveruj" alebo "nie je všeko zlato, čo sa bliští".
Aplikovať nekalé obchodné praktiky sa pokúšajú jednotlivci zo všetkých zúčastnených subjektov realitného obchodu. Okrem realitných kancelárií, kupujúcich, predávajúcich, prenajímateľov a nájomcov sa na realitnom trhu stretávajú aj subjekty z oblasti bankovníctva, poisťovníctva, znalectva, stavebníctva, developmentu, povoľovacie orgány štátnej správy/samosprávy, notárske úrady a mnohé iné. Zdrojov možných rizík je mnoho, preto je kľúčové byť schopný rozpoznať varovné signály.
Často podceňovaný či ignorovaný, no o to efetkívnejší nástroj, ktorým všetci disponujeme je intuícia. Podvedome upozorňuje na varovné signály, pri ktorých by sme mali zvýšiť ostražitosť a uprednostniť rozhodnutie na základe rozumu a nie emócii.
Na základe dlhoročných skúseností v praxi je možné identifikovať tri základné oblasti varovných signálov:
cena,
platobné podmienky,
doklady.
Cena
Nízka cena môže byť nástrojom podvodníkov so snahou presvedčiť kupujúceho k rýchlej kúpe či úhrady vysokej zálohy v časovej tiesni, aby kupujúceho "nepredbehol" iný záujemca. Častá je pritom snaha o zatajenie fyzických či právnych nedostatkov nehnuteľnosti. V opačnom prípade môže byť nízka cena výsledkom zneužitia asymetrického vzťahu, v ktorom predávajúci nemá dostatočné vedomosti o aktuálnych trhových cenách. V takomto prípade je vysoká pravdepodobnosť súdneho sporu o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, keď sa predávajúci dozvie o nevýhodnosti predaja.8
Vysoká cena sa často zneužíva neprofesionálnymi sprostredkovateľmi, v snahe získať klienta na exkluzívnu zmluvu, nalákaním na veľký profit z predaja. Ten je však nereálny a často takéto konanie smeruje k odstúpeniu klienta od zmluvy, pod hrozbou pokuty. Klient nakoniec stratí čas aj peniaze (prevádzkové náklady bytu, splátky úveru a pokutu) a žiaľ aj celkovú dôveru v realitné kancelárie.
Platobné podmienky
Spôsobov, akým je možné uhradiť kúpnu cenu za nehnuteľnosť je veľké množstvo. Základným je úhrada z vlastných zdrojov alebo kombinácia s hypotekárnym úverom.
Problémy môžu vzniknúť, ak sa jedna zo zmluvných strán snaží prehnane chrániť, no súčasne neprimerane vystavuje rizikám druhú zmluvnú stranu.
Príkladom je kupujúci, ktorý požaduje úhradu kúpnej ceny priamym prevodom zo svojho účtu po prevode vlastníctva. Prípadne sa domáha úhrady vlastných prostriedkov po čerpaní hypotekárneho úveru, až po prevode vlastníctva (bez vinkulácie alebo notárskej úschovy).
V prvom prípade hrozí neuhradenie kúpnej ceny po prevode vlastníctva. V druhom prípade by banka ani nespustila čerpanie úveru. Predávajúci taktiež neprimerane požadujú výhodu priamej úhrady kúpnej ceny v deň podpisu kúpnej zmluvy, pričom ostáva riziko nepovolenia vkladu vlastníckeho práva katastrom.
Niektorí podvodníci vyžadujú úhradu kúpnej ceny priamo z účtu kupujúceho, po prevode vlastníctva, ale v závere predložía sfalšované rozhodnutie katastra pre spustenie platby.9
Platba v hotovosti je veľké riziko z pohľadu legalizácie príjmov z trestnej činnosti. "Od 01.07.2023 novelou zákona č. 394/2012 o obmedzení platieb v hotovosti je zjednotený zákaz vykonávania platieb v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000,- eur pre fyzické aj právnické osoby."10
Úprava kúpnej ceny na zmluve je závažný problém. Okrem trestnoprávnych postihov vzniká významné riziko, napríklad pri odstúpení od kúpnej zmluvy z dôvodu jej neplatnosti. "Ak je zmluva neplatná alebo ak bola zrušená je každý z účastníkov povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal."11 V tomto prípade by bolo ťažké ustáť dôkazné bremeno o skutočnej výške uhradenej kúpnej ceny, ktorá by sa mala vrátiť.
Doklady
Výrazným rizikom je, ak predávajúci či prenajímateľ vystupuje na základe falošných alebo neplatných dokladov. Bežne si človek neoveruje platnosť a pravosť dokladov, okrem kontroly vyznačeného dátumu ich platnosti. Medzi falšované doklady pri realitnom obchodovaní patria hlavne: plnomocenstvo, list vlastníctva, rozhodnutie katastra, potvrdenie o úhrade, rovnako ako doklady nastrčenej osoby tzv. "bieleho koňa".
Falošný predávajúci v prenajatom byte na základe neplatného (strateného, odcudzeného) alebo sfalšovaného dokladu, organizuje prehliadky bytu za neobvykle výhodnú cenu. Neprimerane nízkou cenou tlačí na zaslanie vysokej zálohy alebo dokonca úhrady kúpnej ceny za byt, priamym prevodom na účet pred prevodom vlastníctva. Po úhrade kúpnej ceny/zálohy od jedného či viacerých záujemcov o kúpu sa "predávajúci" odmlčí a odíde z prenajatého bytu. Niektorí podvodníci ako Tomáš U. z Bardejova oganizovali aj falošné dobrovoľné dražby.12
Falošný prenajímateľ žiada o kópiu občianskeho preukazu (ďalej len "OP") pod zámienkou prípravy nájomnej zmluvy. Popritom rafinovane nežiada zálohu na vlastný účet, ale platbu prostredníctvom Western Union (ďalej len "W.U."). Príjemcom platby má byť samotný záujemca o prenájom. Následne má záujemca zaslať potvrdenie o vykonanej transakcii. Zmyslom má byť deklarovanie dostatku vlastných financií pred podpisom nájomnej zmluvy a zároveň, tento postup vyvoláva u záujemcu pocit bezpečnosti (peniaze sa neposielajú neznámej osobe dopredu). Obrat nastáva, keď podvodník získa scan OP a potvrdenie o úhrade, na ktorom je uvedený bezpečnostný údaj. Prostredníctvom týchto údajov si môže ktokoľvek cez W.U., kdekoľvek na svete vybrať peniaze danej transakcie.13
Ako sa chrániť?
Najúčinnejší spôsob minimalizácie negatívnych dopadov, pri zlých rozhodnutiach v realitnom obchode je realizácia preventívnych opatrení. Tie musia byť zamerané na zvýšenie schopnosti identifikácie varovných signálov, vedomostí, skúseností a informovanosti. Spôsobov ako dosiahnuť tento cieľ je viacero. Výber závisí od individuálnych preferencií.
Samopredajca sa môže zamerať na samoštúdium a prebrať plnú zodpovednosť za svoje rozhodnutia. Vhodnejšia je však diverzifikácia rizík prostredníctvom spolupráce s odborníkmi z rôznych segmentov realitného trhu alebo jedným profesionálnym realitným poradcom, ktorý zabezpečí všetko potrebné.
Realitný poradca môže ponúknuť klientom vlastné know-how vo forme čiaskovej služby, podľa konkrétnej potreby alebo komplexnej služby ako agent kupujúceho alebo agent predávajúceho. Na základe dlhoročných skúseností disponuje viacerými zručnosťami a nástrojmi, ktorými dokáže potenciálne riziká podvodu identifikovať, vyhodnotiť, minimalizovať alebo kompletne vylúčiť.
Počas mojej realitnej praxe sa mi najviac osvedčili tieto nástroje:
preverenie predávajúceho a kupujúceho kontrolou osobných dokladov, plnej moci a listov vlastníctva vo viacerých portáloch a dátabázach, popri príprave sprostredkovateľskej zmluvy. Posúdením vzorcov komunikovania a vystupovania, spôsobu úhrady kúpnej ceny, pôvodu penazí a ďalších postupov v zmysle svojich zákonných povinností14 prevencie legalizácie príjmov z trestnej činnosti a ochrane pred financovaním terorizmu,
kontrola právneho stavu. V prípade nedodržania povinných náležitostí a noriem v kúpnej zmluve, môže byť právny úkon alebo jeho časť absolútne neplatný. Ťarchy t.j. záložné práva (banky, exekútora, mesta ..). Vecné bremená (in rem / in personam) môžu obmedzovať vo výkone vlastníckeho práva a súčasne dávať iným osobám právo určitým spôsobom užívať nehnuteľnosť (napr. doživotné užívanie, prejazd, uloženie sietí, a pod.). Niektoré typy tiarch nie sú akceptovateľné pre banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov. Predkupné práva v prípade neuplatnenia predstavujú riziko relatívnej neplatnosti kúpnej zmluvy. Ochranné pásma môžu znemožniť zamýšľanú výstavbu a obmedziť spôsob užívania nehnuteľnosti (o.p. chráneného územia15, ). Daňové odvodové povinnosti zanikajú za predpokladu splnenia zákonom stanovených podmienok (napr. 5 rokov vlastníctva a iné16). Ich skorší predaj čo i len o pár dní, by bol veľký problém v prípade, že predávajúci počíta s celou predajnou cenou na ďalšie účely,
posúdenie technického stavu osobnou obhliadkou nehnuteľnosti pred jej zaradením do ponuky. Identifikovanie technických nedostatkov, ich dopadov na životnosť nehnuteľnosti, jej predajnú cenu a budúce náklady na ich odstránenie,
právny servis zabezpečený právnikom v RK s poistením. Dobrá zmluva dokáže pokryť riešenia väčšiny eventualít tak, aby v prípade ich vzniku bolo jasné, ktorá zmluvná stana má aké práva a povinnosti,
doručovanie dokumentov do katastra osobne. Pri podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva a návrh na vklad záložného práva ( napr. banky) je dôležité dodržať správne poradie vkladov do podateľne. Nesprávne poradie podaní spôsobí veľké komplikácie, ktorých riešenie nie je jednoduché. Pokiaľ je obchod komplikovanejší sú riziká o to komplexnejšie,
konzultácie – sú významné pred, počas a aj po uskutočnení obchodu. Významne znižujú šance nevyužitia vlastných práv a zanedbania svojich povinnosí, či realizáciu nesprávnych rozhodnutí.
V posledných rokoch evidujem, že spoločne s vývojom inovatívnych nástrojov prezentácie nehnuteľností sa začali rozvíjať aj možnosti ich uplatnenia pri podvodoch s nehnuteľnosťami. Úpravu fotografií a tvorbu vizualizácií je možné zneužiť na zavádzanie klientov v rôznych formách. Ako príklad môžem uviesť klamlivý návrh 3D vizualizácie dispozičnej zmeny bytu, ktorá je v rozpore s technickými parametramy nehnuteľnosti. Zásahy do nosných konštrukcií je potrebné konzultovať so statikom. Aj z tohto pohľadu sa potvrdzuje, že konzultácia s odborníkmi je nevyhnutná. Pomocou kvalitného poradenstva sa dá predísť kúpe nehnuteľnosti, ktorú by nebolo možné využiť plánovaným spôsobom.
Záver
V realitnom obchode je riziko podľahnutia nekalým obchodným praktikám tým väčšie, čím lákavejšia je ponuka. Podvodníci sú v súčasnosti na veľmi vysokej úrovni a v niektorých prípadoch používajú veľmi prepracované schémy a nástroje ako dostať človeka do omylu.
Jedným zo základných omylov, ktorého sa treba vyvarovať je predstava, že proces realitného obchodu je jednoduchý. Tejto predstave napomáhajú návody "ako to zvládnuť svojpomocne" a vzory zmlúv na internete. Mnohé zo vzorov zmlúv sa dokonca odvolávajú na neplatné zákony.
Do celého procesu obchodovania s nehnuteľnosťami vstupuje veľký počet subjektov, premenných, a je upravený množstvom legislatívnych prameňov realitného práva. Tieto skutočnosti vytvárajú veľký priestor pre sofistikované nástrahy podvodníkov čakajúcich na každú malú nepozornosť či neznalosť svojich obetí.
Každý obchodný prípad je jedinečný a treba dbať na detaily, ktoré by si bežne človek ani nevšimol bez dostatočných skúseností.
Nikto nie je dokonalý. Šťastie v nešťastí tohto tvrdenia je, že platí aj na podvodníkov. K úspešnému boju s ich nástrahami je potrebné mať dostatok informácií a skúseností na rozpoznanie širokej škály varovných signálov. Pokiaľ nimi človek nedisponuje alebo nedáva veľkú váhu ani náznakom vlastnej intuície je na mieste, aby kontaktoval profesionála z oboru.
Veľmi dôležité je vybrať si k spolupráci poradcu, ktorý dodržiava etický kodex17, pôsobí na trhu dlhodobo a má pozitívne referencie. Profesionálny realitný poradca svojou dlhoročnou praxou disponuje potrebnými nástrojmi a vedomosťami na identifikáciu rizík a ich minimalizáciu. V mnohých prípadoch postačuje len úvodná konzultácia či poskytnutie druhého názoru na konkurenčnú ponuku k tomu, aby sa úspešne podarilo zabrániť realitnému podvodu.
Na základe vlastných skúseností je vzájomná spolupráca vždy prínosná pre kupujúcich aj predávajúcich, pretože dokáže zabrániť klientovi v nesprávnom životnom rozhodnutí.
Zdroje:
1Štatistika kriminality v Slovenskej republike za rok 2023, Ministerstvo vnútra SR - Polícia (minv.sk)
5Zoznam tezaurov - SLOV-LEX (Blízka osoba )
Comments